- التقييم العقاري يتطلب شهادات علمية وخبرات عملية متراكمة.. والعائد مبلغ مقطوع
- «الوساطة» كلما زادت قيمة الصفقة زادت أرباح «الوسيط».. العائد1% من الصفقة
طارق عرابي
على الرغم من الأهمية الكبرى والدور الفعال للقطاع العقاري الذي يعد أحد الركائز الأساسية للنشاط الاقتصادي في الكويت، إلا أن توافر خبراء التقييم العقاري مازال غير مواكبا للتسارع الكبير الذي يشهده نمو أعمال ذلك القطاع على مدار سنوات طويلة، إذ لا يوجد منهم سوى 61 شخصا فقط جميعهم مواطنون.
وفيما قد يرى البعض أن مهنة التقييم العقاري قد تشكل دورا استشاريا فقط، إلا أن ذلك الدور يحمل في حقيقته صفة الأهمية القصوى، نظرا لكون المقيم العقاري هو الخبير الذي يحدد القيم العادلة للعقارات سواء عند البيع أو الشراء أو التثمين، وهو ما يجعل قرار الاستثمار العقاري أكثر جدوى عند الاستعانة بهم، ناهيك عن دورهم في عمليات إعادة تقييم العقارات بالميزانيات الخاصة بالشركات، وهو ما يعكس القيمة العادلة لأصول تلك الكيانات بما يحافظ على حقوق الملاك والمساهمين.
وفي هذا السياق، أشارت مصادر مسؤولة بإدارة العقار، في وزارة التجارة والصناعة، إلى أن مهنة «مقيم أراضي وعقارات» باتت تصنف ضمن المهن النادرة في هذه الأيام، إذ يلاحظ شبه انعدام في مزاولة هذه المهنة التي يبلغ عدد العاملين المرخصين فيها بحسب الأرقام الاحصائية الأخيرة نحو 61 مقيما عقاريا فقط، ما يشير إلى وجود نقص كبير في أعداد المقيمين العقاريين بالشكل الذي يؤثر على عمل الكثير من الشركات والمؤسسات المالية والاقتصادية بالكويت، بل وحتى على مستوى الأفراد والمواطنين.
وفي السياق ذاته، أكد عقاريون لـ «الأنباء» أنه على الرغم من حاجة السوق الكويتي للمزيد من المقيمين العقاريين، خاصة وأن العدد الحالي بالكاد يلبي احتياجات بعض الكيانات العاملة في القطاع ولا يمكنه بأي حال من الأحوال تغطية أعمال القطاع بصورة كاملة، بسبب ضعف الاقبال على مهنة «مقيم عقاري».
وأرجع العقاريون أسباب ضعف الاقبال على ممارسة تلك المهنة، إلى عدد من الشروط الصعبة التي حددها القرار الوزاري الصادر في هذا الشأن، والتي من بينها الشهادات العلمية والعملية والخبرات المتراكمة.
يأتي ذلك فيما تشهد تلك المهنة منافسة مع نظيرتها في القطاع وهي «الوساطة العقارية» والتي تحقق دخلا أعلى مقارنة بمهنة التقييم وهو ما يرجح كفة «الوسيط» دائما ويزداد معه إقبال المواطنين على العمل فيها، خصوصا وأنه يحصل على نسبة 1% من قيمة الصفقة العقارية، وهي ما تجعل عمولة الوسيط برقم من 4 أصفار في الصفقة الواحدة مقابل مبلغ مقطوع يتقاضاه المقيم العقاري لإنجاز مهمته.
وذكروا أن مهنة التقييم العقاري كانت ترخص ضمن نفس ترخيص الوسيط العقاري، إذ كان الترخيص يتضمن «الوساطة والتقييم العقاري»، إلا أنه بعد قيام وزارة التجارة والصناعة بإصدار قرار تنظيمي في العام 2010 نص على فصل مهنة التقييم عن الوساطة، توجه معظم الوسطاء للحصول على ترخيص الوساطة العقارية، حتى أن الاجمالي التراكمي لعدد السماسرة المرخصين في الكويت بلغ مع نهاية النصف الاول من العام الحالي نحو 1362 وسيطا عقاريا.
يأتي ذلك فيما شدد العقاريون على أهمية دعم العاملين في مهنة «التقييم العقاري» لما لها من دور فعال في ضبط أسعار الأراضي والعقارات وتقديم الدعم للجهات الحكومية المعنية بضبط الأسعار لدى وسطاء العقار في الكويت، بالإضافة إلى تحديد الأرباح الصافية الناتجة عن عمليات البيع والشراء.
في هذا الصدد، أكدوا أهمية تدريب شريحة جديدة من المقيمين العقاريين القادرين على تقييم العقارات بشكل سليم وحقيقي وتجنب التقييمات المتضخمة أو المخفضة، لما للتقييم من أهمية كبيرة تنعكس آثارها على أرقام الميزانيات وحساب الأرباح والخسائر وأساليب تقييم الأصول والاستفادة من تمويل البنوك وعمليات توزيع الأرباح وتحقيق الخسائر على صعيد الشركات والمؤسسات بل وحتى البنوك.
وأضافوا أن التأسيس الصحيح للمقيم العقاري يؤدي إلى تحسين جودة ونوعية البيانات المالية وتبيان جميع الأرقام للمساهمين والمستفيدين وذوي العلاقة بشكل دقيق وبصورة شفافة، وتقليص المخاطر الممكنة، وذلك إذا ما تم تطبيقه وفقا للأسس والقواعد العلمــيــة والاشتراطـــات العالمية التي حددتها عددا من المؤسسات المتخصصة في هذا المجال، مؤكدين أن المقيم العقاري يجب ان يكون ملما بدقائق أمور المهنة، فضلا عن الشهادة العلمية والخبرة التي اشترطتها وزارة التجارة والصناعة.
وكانت وزارة التجارة والصناعة قد اصدرت قرارا في العام 2010 بفصل مهنة المقيم العقاري عن السمسرة لضمان عدم تضارب المصالح، فالسمسرة العقارية بمفهومها القانوني هي عبارة عن عقد يتعهد بموجبه السمسار لشخص بالبحث عن طرف ثان لابرام عقد معين والتوسط لابرامه مقابل أجر، أما التقييم العقاري فهو عملية تتم بهدف تحديد قيمة الشراء للعقار المراد تقييمه، لذا فان التقييم العقاري هو عملية تقدير قيمة العقار بناء على وصف العقار وتحليل البيئة المحيطة به والاستدلال على قيمته طبقا للأسعار السائدة في السوق، كما أن القيمة تمثل القيمة الحالية والمنفعة المنتظرة للعقار مستقبلا، وكل هذا تجب معرفته من المقيم.
شهادة تخصصية وخبرة.. شروط المقيّم
حدد القرار الوزاري الصادر في هذا الشأن عددا من الاشتراطات الواجب توافرها في مهنة المقيم العقاري، كان أهمها أن يكون المقيم العقاري حاصلا على شهادة جامعية تخصص عقار وشهادة جامعية مضى عليها 10 سنوات وشهادة دبلوم مضى عليها 15 سنة وشهادة ثانوية عامة او ما يعادلها مضى عليها 20 سنة، وهي الشروط التي تسببت في تحول شريحة كبيرة من الوسطاء إلى العمل في مجال الوساطة والابتعاد عن التقييم.
3 طرق للتقييم العقاري
يرتكز المقيّمون العقاريون في أداء مهمتهم على 3 طرق أساسية، هي:
1 - المقارنة: وهذه الطريقة غير ناجحة في الكويت بسبب غياب الشفافية.
2 - الدخل: ويندرج تحتها أربعة طرق، هي: (الاستثمار، القيمة المتبقية، الأرباح والتدفقات النقدية المخصومة).
3 - التكلفة: فعند دراسة أي مشروع يجب دائما فصل المبنى عن الأرض وتقييم الأرض على أساس أعلى وأفضل استخدام.