تقدم النواب مهند الساير ود.حسن جوهر وعبدالله المضف ومهلهل المضف ود.عبدالكريــم الكنـدري باقتراح بقانون بشأن القروض العقارية للسكن الخاص من قبل بنك الائتمان الكويتي، ونصت مواده على ما يلي:
مادة 1: في تطبيق احكام هذا القانون، يكون للكلمات والعبارات الآتية المعنى المبين قرين كل منها:
٭ الوزير: الوزير الذي يحدده مجلس الوزراء.
٭ المستفيد: المواطن الحاصل على عقد القرض العقاري من البنك.
٭ عقد التمويل العقاري: عقد ائتماني أبرمه المستفيد مع البنك منح على إثره قرضا ماليا لشراء سكن خاص أو بنائه أو زيادة الانتفاع بتوسعته أو ترميمه مقابل ضمان وثيقة تملكه للعقار كرهن إلى حين وفائه بكامل مبلغ مديونيته.
٭ عقد إعادة التمويل العقاري: شراء المستثمرين للقروض العقارية من البنك المدعمة بوثائق تملك عقارات المواطنين المرهونة لديه رهنا رسميا، ونقل كل الحقوق المتصلة بهذه القروض المشتراة إلى المستثمرين تحت إدارة البنك وإشرافه.
٭ التزامات عقد التمويل العقاري: حقوق مالية تؤدى للبنك وفق شروط وأحكام متفق عليها عند إبرام عقد التمويل العقاري متمثلة في سداد المستفيد لأصل قرضه العقاري وفائدته المدفوعة من قبل وزارة المالية في أوقات محددة لأجل معلوم.
٭ حقوق عقد التمويل العقاري: التدفقات النقدية الناشئة لمصلحة البنك نتيجة إبرام عقد للتمويل العقاري مع المستفيد، وما يتعلق بها من الرهون والضمانات وغيرها مما اتفق عليه بين الطرفين وقت الإبرام.
مادة 2: يصرح للبنك ـ وفق أحكام هذا القانون ـ بممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري لتوفير سيولة مالية مستدامة لديه تمكنه من مواصلة نشاطه في الإقراض العقاري للسكن الخاص عبر إنشاء سوق ثانوية يتم من خلالها بيع قروضه العقارية وما يرتبط بها من حقوق على المستثمرين وفق الأساليب والأدوات المالية المتعارف عليها في هذا الشأن بالأسواق المالية المحلية والعالمية.
مادة 3: للبنك في سبيل تحقيق هذا الغرض واستدامته القيام بما يلي:
1 ـ إصدار السندات والصكوك.
2 ـ إصدار الأوراق المالية المضمونة بأصوله وتدفقاتها النقدية الناشئة منها.
3 ـ الاستثمار في مختلف أصول الدخل الثابت.
4 ـ أي أنشطة استثمارية أخرى قليلة المخاطر تتناسب مع الطبيعة التشغيلية للغرض الجديد المضاف إلى أنشطة البنك.
ويضمن البنك وحده جميع الالتزامات الناشئة عن إصدار سنداته وصكوكه وأوراقه المالية، ويلتزم ببيان ذلك في كل ما يصدره للمستثمرين في هذا الشأن، ولا تشكل هذه الإصدارات التزاما أو دينا على الكويت إلا في الحدود المبينة بالمادة 8 من هذا القانون.
مادة 4: يحدد بقرار من مجلس إدارة البنك المحفظة المالية المستهدفة لاستدامة نشاط الإقراض العقاري لديه بما يتوافق مع البرنامج الزمني للتوزيع الفعلي للقسائم الحكومية في الخطط الخمسية المعتمدة من قبل المؤسسة العامة للرعاية السكنية، ليتم تمويلها على ضوء تلك الاحتياجات فقط، ويحظر على البنك ما يلي:
1 ـ ممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري بما يجاوز السقف المستهدف لتمويل المحفظة المالية للقروض العقارية.
2 ـ ممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري على عقود التمويل العقاري التي يتوقع إبرامها مستقبلا، ويقتصر هذا النشاط على قروضه العقارية القائمة في سجلاته.
3 ـ الإفراط في ممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري أو تسهيل شروطه بهدف التأثير على أسعار الأراضي والعقارات السكنية.
4 ـ شراء أي نوع من أنواع القروض أو التسهيلات الائتمانية الممنوحة من قبل البنوك وشركات الاستثمار والتمويل التي يدخل نشاط التمويل العقاري للسكن الخاص أغراضها، وغيرها من القروض والتسهيلات الائتمانية الأخرى أي كان مسماها.
ويحدد بنك الكويت المركزي العائد الأمثل على عقود إعادة التمويل العقاري بما يضمن استدامة نشاط الإقراض العقاري لدى البنك، ويراقب تنفيذها، ويوقع الجزاءات عليها، بما يكفل عدم زيادة السيولة بصورة تزيد فعليا على الإنتاج الحقيقي للحفاظ على أسعار الأصول العقارية والحيلولة دون تضخمها بصورة مصطنعة.
مادة 5:يحدد بقرار من مجلس إدارة البنك السياسات المتبعة في عقود إعادة التمويل العقاري مع تحديثها دوريا كلما دعت الحاجة لذلك، ومما تشتمل عليه تلك السياسات:
1 ـ حظر بيع عقود التمويل العقاري المتعثرة لدى البنك، ويحدد القرار أسس ومعايير تصنيف جودة القروض العقارية، والشروط اللازمة توافرها قبل إعادة تمويلها.
2 ـ وضع حد أعلى لقيم عقود إعادة التمويل العقاري، وفق أفضل الممارسات في إدارة الائتمان والمخاطر، بما يكفل استقرار أسعار الأصول العقارية.
3 ـ تحديد العائد على عقود إعادة التمويل العقاري، وفق ضوابط بنك الكويت المركزي.
مادة 6: تبقى عقود التمويل العقاري المباعة على المستثمرين وما يتصل بها من حقوق تحت ادارة البنك واشرافه.
مادة 7: تقتصر عمليات اعادة التمويل العقاري على عقود التمويل العقاري المرهونة عقاراتها رهنا رسميا بين المستفيد والبنك في وقت ابرام التعاقد بينهما، ولا يشترط على البنك اخطار المستفيد وموافقته عند نقل حقوقه الى المستثمرين، ولا يترتب على هذا النقل اي تغيير في الشروط والاحكام التي وقع عليها المستفيد عند اقتراضه ابتداء.
ولا يخل عقد اعادة التمويل العقاري من حقوق المستفيد بعقاره المرهون في استعماله واستغلاله وقبض كل ثماره وايراداته والتصرف فيه الا اذا وقعت اعمال منه تؤدي الى تعريض حقوق البنك والمستثمرين للضرر والخطر، ويطلب البنك ـ بصفته مديرا عن المستثمرين ـ وقف هذه الاعمال وفقا لاحكام القضاء المستعجل.
ولا يجوز للمستفيد التصرف بالعقار المرهون بيعا او هبة او غيرها من التصرفات التي ترتب عليه حقا عينيا ما لم يوافق البنك ـ بصفته مديرا عن المستثمرين ـ والمتصرف إليه الحلول محل المستفيد في الالتزامات المترتبة على عقد التمويل العقاري ضمانا لاستيفاء الحقوق في العين المرهونة ومعرفة لمدى قدرة المتصرف اليه في اداء الالتزامات وسدادها سواء كانت بذات الشروط والاحكام القديمة او وفق شروط واحكام جديدة مترتبة على هذا التصرف.
ولا تبطل الالتزامات على العقار المرهون بموت الراهن او فقدان اهليته، فإن مات قام ورثته مقامه، وان فقد اهليته ناب عنه وليه.
ولا تسقط الالتزامات من الراهن اذا هلك عقاره المرهون لأي سبب كان، وتسري القواعد المقررة في القانون المدني على تسوية آثاره بين الراهن والمرتهن.
مادة 8: يعفى المستفيد ـ وفق أحكام هذا القانون ـ مدة 3 أشهر عن أداء ما عليه من التزامات في عقد تمويله العقاري إذا أثبت للبنك ـ بصفته مديرا عن المستثمرين ـ تغير ظروفه إجباريا انتهت به إلى تعثر الوفاء بما عليه في الآجال المتفق عليها، ويجاب إلى طلبه من تاريخ موافقة البنك عليها بما يؤيدها من المستندات اللازمة دون تحمله لأي رسوم أو تكاليف إضافية أو تغير للشروط والأحكام في عقده، ولا يجوز إعادة جدولة مبالغ الالتزامات التي عليه في فترة تعثره لتضاف إلى أقساطه الاعتيادية في فترة لاحقة بهدف استيفائها إذا ما تمكن من تسوية وضعه الطارئ خلالها.
فإذا انقضت المهلة المذكورة، حق للبنك ـ بصفته مديرا عن المستثمرين ـ بعدئذ إنذاره لمدة 3 أشهر لدفع ما عليه من التزامات جديدة وفق شروط وأحكام عقد تمويله العقاري، مع جدولة ما عليه في فترة تعثره على مدة 18 شهرا كحد اقصى.
فإن استحال على المستفيد المتعثر الدفع، اشترت خزينة الدولة كامل رصيده المتبقي من عقد تمويله العقاري مع نقل حقوق عقاره المرهون إليها، ويوثق قبل شراء مديونيته أمام كاتب العدل بالكويت إقرارا رسميا على النموذج الذي تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون يلتزم فيه بسداد مديونيته المشتراة وفقا للأقساط والمدة والشروط والأحكام التي تحددها الدولة دون أي فائدة عليها.
مادة 9: تنشأ وزارة المالية صندوقا لمعالجة أوضاع المديونات المتعثرة المشتراة من قبل الدولة المذكورة في المادة 8 من هذا القانون، وتحدد اللائحة التنفيذية كيفية عمله وتمويله.
مادة 10: تدعم وزارة المالية أسعار فائدة القروض العقارية للبنك بما يكفل استدامة نشاطه في منح القروض العقارية للسكن الخاص، ونجاح نشاطه في إعادة التمويل العقاري، وفق الأسس الاقتصادية بالتنسيق مع بنك الكويت المركزي.
مادة 11: يلتزم البنك بالتعاقد مع مؤسسات التصنيف الائتماني العالمية لتقييم جدارته الائتمانية بصورة دورية مع نشر نتائج هذا التقييم.
مادة 12: لا تسري أحكام القانون رقم 7 لسنة 2010 المشار إليه على الصكوك التي تصدر وفقا لأحكام هذا القانون.
مادة 13: يصدر الوزير المختص اللائحة التنفيذية لهذا القانون خلال شهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
مادة 14: على رئيس مجلس الوزراء والوزراء، كل فيما يخصه، تنفيذ هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
المذكرة الإيضاحية
نصت المذكرة الايضاحية للاقتراح بقانون بشأن القروض العقارية للسكن الخاص من قبل بنك الائتمان الكويتي على ما يلي: اولى الدستور اهتماما كبيرا بالتزام الدولة بتوفير الرعاية الاجتماعية للمجتمع الكويتي، وحرصه على صون مقوماته الاساسية، ومن اهمها حق الرعاية السكنية للاسرة الكويتية لما في ذلك حفظ لكيانها وتقوية لاواصرها، وهو حق يتوجب صونه تحت مختلف انواع الظروف لتوفير هذه الرعاية في الوقت المناسب وازالة ما يعتريها من عقبات مادية تعوق تنفيذها.
وغني عن البيان شرح التحديات المالية التي تواجه المالية العامة للكويت، نتيجة استمرار اعتماد البلاد على النفط كمصدر شبه وحيد وغير مستقر للدخل، حيث ادى تراجع اسعار النفط منذ السنة المالية 2014/2015 إلى شح السيولة في خزينة الدولة، مما حدا بالسلطة التنفيذية إلى اتخاذ تدابير كان من بينها عدم زيادة رؤوس أموال الجهات ذات الميزانية المستقلة مدة 5 سنوات، وهو أمر أثر على قدرة بنك الائتمان الكويتي ـ جهة حكومية ذات ميزانية مستقلة ـ في الوفاء بالتزاماته الجديدة تجاه تمويل المواطنين لبناء وحداتهم السكنية في المدن الإسكانية الجديدة التي صدر لأهاليها تراخيص بناء فيها، مع احتمالية تكرر ذات المشكلة مستقبلا بالمدن والمناطق الأخرى التي لم يصدر لأهاليها تراخيص بناء حتى الآن.
وفرضت تلك التحديات أهمية إيجاد مصدر تمويلي مستدام لبنك الائتمان الكويتي، ليواصل دوره تجاه المواطنين في إعطاء القروض العقارية للسكن الخاص بذات الشروط الحالية المتمثلة في منح المستفيدين قرضا بقيمة 70 ألف دينار، يقومون بسدادها بشروط ميسرة مع تحمل الدولة نيابة عنهم فوائد تلك القروض كدعم لهم.
ومما استقرت عليه تجارب الدول في هذا الشأن لتوفير إطار تمويلي مستدام لمؤسساتها المعنية بالإسكان خلق سوق ثانوي للقروض العقارية يتم من خلالها توريقها وبيعها على المستثمرين على هيئة أدوات استثمارية ذات دخل ثابت لهم، مما يوفر بالمقابل سيولة مالية لتلك المؤسسات تتيح لها مزيدا من القدرة على مواصلة نشاط الإقراض، ويعد هذا المفهوم الاقتصادي نوعا من أنواع الهندسة المالية، الذي تنحصر علاقته بين مؤسسات الإقراض والمستثمرين فقط دون أي تأثير على المقترض نفسه أو مساس بالأحكام والشروط الائتمانية التي وقع عليها ابتداء.
وقد كيفت هذه الفكرة في عدة دول كل بما يتناسب مع واقعه الاقتصادي وتشريعاته ومدى الغرض منها، وهو أمر قابل للتطبيق في الكويت مع درجة أمان اقتصادية عالية جدا تجاه المستثمرين نظرا إلى درجة الانتظام العالية في السداد من المقترضين على المستويين الحكومي والتجاري.
وتحقيقا لهذا الهدف، فقد اعد القانون المرافق لتطوير عمل بنك الائتمان الكويتي عبر الترخيص له لممارسة نشاط اعادة التمويل العقاري جنبا الى جنب مع نشاط التمويل العقاري الذي يقوم به منذ تأسيسه المتمثل في اعطاء القروض العقارية للمواطنين لتمكينهم من شراء سكن خاص او بنائه او زيادة الانتفاع بتوسعته او ترميمه مقابل ضمان وثيقة تملكهم للعقار كرهن لديه الى حين وفائهم بكامل مبلغ مديونيتهم.
ونظم القانون هذا الترخيص الجديد للبنك في 13 مادة بما يكفل توجيه تشغيله كسوق ثانوية للقروض العقارية وفق استراتيجية استثمار وتمويل مدروسة تحقق له الاستدامة المالية على المدى البعيد، مع تحديد لمسؤولية الدولة تجاه انجاح وحماية هذا النموذج التشغيلي، لاسيما في حالات تعثر المستفيدين من القروض العقارية عن سداد التزاماتهم، والتي لا تشكل نسبة تذكر في الواقع العملي لبنك الائتمان الكويتي الذي تكاد تنعدم فيه وجود مخصصات تجاه الديون المشكوكة في تحصيلها.
وقد عرفت المادة 1 من هذا القانون الألفاظ والمصطلحات المستخدمة فيه، فيما نصت المادة 2 على التصريح قانونا لبنك الائتمان الكويتي بممارسة نشاط اعادة التمويل العقاري كنشاط جديد يضاف الى اعماله المرخص له بمزاولتها لخلق سيولة مالية مستدامة لديه تمكنه من مواصلة نشاط الاقتراض العقاري من خلال بيع قروضه العقارية القائمة وما يتصل بها من حقوق مالية على المستثمرين في السوق الثانوية ـ مع ابقاء ادارته واشرافه عليها ـ وفق الاساليب والادوات المالية المتعارف عليها بالاسواق المالية المحلية والعالمية، ومن شأن هذا الترخيص الجديد المضاف لأعمال البنك ان يخلق وظائف جديدة في هيكله التنظيمي عبر استقطاب خبرات توظيفية جديدة في هذا المجال مع إعادة تأهيل جزء من موظفيه الحاليين عبر التدريب والتوجيه كي يكونوا قادرين على تنفيذه.
وفي سبيل تحقيق هذا الغرض واستدامته، فقد نصت المادة 3 على السماح للبنك بإصدار أدوات الدين المختلفة كالسندات والصكوك بالإضافة الى الأوراق المالية المضمونة بأصوله وتدفقاتها المالية الناشئة عنها مع التزامه وحده بضمان هذه الإصدارات والوفاء بها تجاه المستثمرين دون ان تشكل أعبائها التزاما على خزينة دولة الكويت إلا في حدود ضيقة ومحدودة تتمثل حصرا عند تعثر المستفيد عن الوفاء بالتزاماته وفق أحكام المادة 8 من هذا القانون، وهي أمور ستدفع بإدارة البنك - بحكم الأمر الواقع - على تطوير استراتيجية عمله في الاستثمار والتمويل لتكون قائمة على أسس اقتصادية وحسن لإدارة المخاطر والائتمان وجودة بالتعيين والاختيار لمن يتولى تنفيذ هذه المسؤولية بهدف جذب المستثمرين من أسواق المال المختلفة الذين تندرج طبيعتهم الاستثمارية على تقييم التوازن بين العائد على استثماراتهم والمخاطر الناجمة عنها، مما سيحتم على البنك تطوير أنظمة حوكمته في إدارة الأصول والخصوم والائتمان والمخاطر لطمأنتهم.
كما سمحت المادة المذكورة بإمكانية قيام البنك باستثمار سيولته في مختلف أدوات الدخل الثابت او اي أدوات أخرى قليلة المخاطر تتناسب مع نشاط إعادة التمويل العقاري، وهي أمور من شأنها توفير مساحة إضافية في إدارة النقد وفوائضه لتدر عليه عائدا تمكنه من إدارة نشاط الإقراض والاقتراض عبر الموازنة بينهما.
وحددت المادة 4 الأساس العام للبنك في ممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري ومحظوراته بما يكفل استدامة نشاط الإقراض في البنك دون تأثير على أسعار الأصول العقارية او خلق تضخم مصطنع فيها عبر سياسة ائتمانية يحدد عائدها بنك الكويت المركزي مع مراقبته لتنفيذها وإيقاع الجزاءات عليها في حال مخالفتها، بحيث يعتمد مجلس إدارة بنك الائتمان الكويتي سقفا للمحفظة المالية العقارية المستهدف تكوينها لمواجهة التوزيعات الفعلية للقسائم الحكومية في خطط المؤسسة العامة للرعاية السكنية، ليتم بعدها توريق قروض عقارية توازي التمويل المستهدف دون اي إفراط او تسهيل في شروطه او بيع أدوات مالية على المستثمرين لعوائد قروض عقارية لم تبرم بعد، وهي أمور ستوفر في مجموعها ضمانات لعدم خلق سيولة مالية تزيد فعليا عن الإنتاج الحقيقي للعقارات فضلا عن سلامة بيع المنتجات المالية على المستثمرين عبر أوراق مالية مدعمة فعليا بأصول قائمة لدى البنك.