- حسام المزيعل: الملتقى سلط الضوء على التوجهات المستقبلية المتوقعة للأسواق العقارية العالمية
- متفائلون بتحسن الأوضاع وبدء تعافي الأسواق العقارية نهاية العام الحالي وبداية 2024
- فريق «ديمة كابيتال» وشركاتها التابعة قادر على اقتناص الفرص الاستثمارية لعملائها
- نسعى إلى حماية مركزنا المالي بتنويع الاستثمارات جغرافياً وقطاعياً لتفادي تقلبات الأسواق
طارق عرابي ـ علي إبراهيم
عقدت شركة «ديمة كابيتال» ملتقى ديمة كابيتال العقاري الذي جاء تحت عنوان «الآفاق الاقتصادية العالمية 2023»، وسط حضور عالمي لنخبة من المتخصصين والمستثمرين.
في بداية الملتقى، رحب الرئيس التنفيذي لشركة ديمة كابيتال حسام المزيعل بالحضور، مبينا أن الملتقى يستهدف استقطاب محترفين في مجالات عدة في السوق العقار العالمي سواء من ناحية هيكلية او من ناحية اقتصادية، وتسليط الضوء على التوجهات المستقبلية المتوقعة للاسواق العالمية خاصة للولايات المتحدة الأميركية والمملكة المتحدة.
وقال المزيعل، في تصريح للصحافيين على هامش الملتقى، إن ديمة كابيتال حرصت على حضور جميع المهتمين في مجال العقار من مستثمرين ومختصين لتبادل الآراء وبناء علاقات استراتيجية تعين على فهم توجهات السوق العقاري ومحاولة ايجاد فرص استثمارية لتحديد التحديات التي يمكن ان يواجهها السوق والتغلب عليها.
وفي رده على سؤال حوال تداعيات الازمة العالمية على سوق العقار، أوضح المزيعل ان الاقتصاد العالمي يمر حاليا بحالة غير مسبوقة من التسارع والتغيرات التي لم نعهدها في السابق، بالتالي يتضح من خلال حديث الخبراء أن الاقتصاد العالمي يمر بحالة من التباطؤ في النمو وقد ينعكس ذلك على السوق العقاري الأميركي والاوروبي بشكل عام.
وأعرب المزيعل عن تفاؤله بتحسن الأوضاع نهاية العام الحالي وبداية 2024، وان يبدأ السوق بالتعافي، فيما يتحتم علينا ان نستبق الاحداث واقتناص الفرص العقارية والاستثمارية حتى نكون قادرين على الاستفادة من التحسن المتوقع.
وحول دور ديمة كابيتال بإتاحة الفرص الاستثمارية لعملائها، أوضح ان الشركة لها تواجد من خلال شركاتها التابعة وفريقها القادر على اقتناص الفرص الاستثمارية وهيكلتها بشكل يتوافق مع أحكام الشريعة الاسلامية وتحقيق العوائد المتوقعة للمستثمرين.
وأشار الى أن الازمات التي يمر بها العالم في أوقات متباينة، تعد فرصا ملائمة استثماريا تترقب خلالها الشركات الفرص السانحة والمناسبة وفقا لسياستها من أجل اقتناصها وتعظيم العوائد لمساهميها والعملاء على حد سواء، وبينما يمر العالم حاليا بفترة من التحديات والتقلبات، فتظهر بين الحين والآخر فرص يجب علينا الترقب لاقتناصها عبر التعاون مع خبراء عالميين.
وزاد «نسعى قدر الامكان الى حماية وتعزيز مركزنا المالي وهذا لا يمنع من اقتناص الفرص المناسبة في الدول التي تشهد تقلب في عملاتها، مضيفا ان ديمة لديها استثمارات في الدولار واليورو والجنيه الاسترليني الى جانب استثماراتنا بالدينار الكويتي والعملات الخليجية وهذا التنوع يخلق نوعا من التحوط من تقلبات اسعار العملات».
وختم المزيعل «نحن في ديمة كابيتال سعداء بتأسيس شركات في كل من الولايات المتحدة الأميركية والمملكة المتحدة، بقيادة الرؤساء التنفيذيين المتميزين وفرق متخصصة على الأرض، وستمكننا هذه المواقع الاستراتيجية من الاستفادة من قدرتنا على الحصول على الصفقات وتقديم الفرص العقارية في هذه الأسواق، وبينما نفكر في هذا المنتدى، نعتقد أن المفتاح لإطلاق إمكاناتنا الكاملة يكمن في إقامة تحالفات قوية مع المستثمرين والعملاء والشركاء المؤسسيين والمطورين في جميع أنحاء العالم».
وخلال الملتقى، تحدث المدير التنفيذي في CBRE د.دينيس شوينميكر عن الاقتصاد العالمي والتوقعات المستقبلية، قائلا «الأخبار خلال الفترة الأخيرة كانت مختلطة للغاية، فالصين تتعافى بمعدل أكبر من المتوقع عند 4% إذ بلغ معدل نمو التاج الإجمالي فيها نحو 4.5%، وهو ما يمثل عامل دعم جيد للاقتصاد العالمي، خصوصا مع انخفاض تكاليف الشحن التي مثلت عنصر أريحية لسلاسل الامداد ما يمثل بدوره، عنصر دعم للطلب العالمي».
وأشار شوينميكر إلى تحسن معنويات الأعمال في أوروبا والصين بشكل حاد، ففي أوروبا، تحسنت هذه التوقعات على الرغم من التوترات الجيوسياسية، ناهيك عن مفاجأة نمو معدلات التوظيف خلال شهر أبريل الماضي، مبينا أن أسعار الوقود ارتفعت بسبب الحرب في أوكرانيا، ولكن أسعار النفط باتت أقل مما كانت عليه قبل الحرب.
وتطرق إلى الأزمة المصرفية، وما شهده قطاع المصارف اقليميا من الضغوط مرة أخرى وتراجع أسهمها وسط قلق المستثمرين بشأن انتقال العدوى، مبينا أن فشل البنوك في الولايات المتحدة الأميركية يرجع إلى سياسة التشديد الكمي، ونتيجة لذلك تشير استطلاعات الإقراض إلى معايير إقراض أكثر صرامة، وعلى الرغم من الاضطرابات في القطاع المصرفي، فإن التضخم هو القضية الرئيسية للتوقعات العالمية.
وذكر شوينميكر أن التضخم يأتي مدفوعا من الإسكان، وسيتطلب انخفاض التضخم معدل بطالة أعلى، متسائلا في الوقت ذاته: إلى أين نحن متجهون؟ مبينا أن الأسواق تعتقد أن المؤشرات قد بلغت ذروتها في الولايات المتحدة، ولكن من المتوقع أن تشهد الولايات المتحدة ركودا معتدلا هذا العام.
وتحدث شوينميكر عن أثر تلك المتغيرات على القطاع العقاري، إذ إنه من المتوقع أن يتراجع نشاط أسواق رأس المال في أواخر عام 2023، مبينا أن أسعار الفائدة الحقيقية تعد محركا رئيسيا للأسواق، وبشأن التأثير على سوق الإقراض في الولايات المتحدة، أشار إلى أن البنوك الإقليمية الأصغر مهمة للإقراض العقاري، وتؤثر القيم المتراجعة وتشديد الإقراض على إعادة التمويل.
وذكر أن المكاتب الشاغرة سجلت معدلات تاريخية في الولايات المتحدة مدفوعة بسياسة العمل من المنزل، إلى جانب استمرار التجارة الإلكترونية في اتجاهها على المدى الطويل كما قبل كوفيد وهو الأمر الذي يشكل عامل مؤثر أيضا.
من جهته، قال الشريك بقطاع الضرائب في مكتب BDO إد بيترز إن الرؤى الضريبية تتغير في أوروبا وبريطانيا والوضع الراهن يظهر تحرك متزايد في هيكلة استخدام السلطات الضريبية.
واستعرض بيترز بعض الفرص المتاحة للمستثمرين الخليجيين عبر 3 أنظمة تبدأ بالنظام الأول الي يعني باختيار الإعفاء الضريبي، وهو نظام يشيع استخدامه من قبل مستثمري العقارات في الشرق الأوسط الذين يستثمرون في المملكة المتحدة، وهو مفيد في معالجة الصناديق العقارية والمنشآت المماثلة، ويوفر فائدتين رئيسيتين، إذ يحقق سعر مبيعات أعلى، ولا توجد ضريبة مفروضة على الخروج حتى توزع الأموال النقدية على المستثمرين، خاصة بالنسبة للمستثمرين الكويتيين بموجب معاهدة الازدواج الضريبي الحالية.
وتطرق إلى النظام الثاني الخاص بصناديق الاستثمار العقارية، مبينا أنه اعتبارا من أبريل 2022، تمت إزالة شرط الإدراج للعديد من صناديق الاستثمار العقاري، إلى جانب الزيادة في معدل ضريبة الشركات إلى 25%، وتخضع صناديق الاستثمار العقاري على نطاق واسع لمعدل ضريبة أقصى يبلغ 20%، فيما تشمل الفوائد الضريبية لصناديق الاستثمار العقارية حدا أقصى لمعدل الضريبة 20% على أرباح الإيجار (يمكن أن ينخفض إلى 0%)، والإعفاء من الضريبة على المكاسب الناتجة عن عمليات التصرف في الممتلكات في المملكة المتحدة حتى توزيعها ولا يوجد شرط للتوزيع.
وتطرق إلى النظام الثالث وهو الشركة القابضة للأصول المؤهلة والذي أنشئ لزيادة القدرة التنافسية للمملكة المتحدة باعتبارها اختصاصا قضائيا مفيدا بشكل خاص بسبب زيادة متطلبات المواد في أوروبا، إذ يتوافر عدد من المزايا الضريبية في المملكة المتحدة لهذا النوع، وهو خيار شائع بشكل متزايد للاستثمارات العقارية غير البريطانية من قبل المستثمرين في الشرق الأوسط، ومفيد بشكل خاص لهم.
بدوره، تناول العضو المنتدب لأسواق رأس المال للشركات في JLL مايكل جورج أبرز تطورات الاستثمار العقاري في السوق الأميركية، متحدثا عن السيولة والتسعير في السوق الحالي، مبينا أن السيولة تباطأت بشكل حاد في أواخر 2022 وأوائل عام 2023 إذ أثرت تقلبات سوق الدين في إبرام الصفقات.
واستعرض جورج الوضع الحالي للأسواق، مشيرا إلى تأثر معنويات المستثمرين بإخفاقات البنوك الأخيرة، وأن مجتمع إقراض قطاع العقارات التجاري يعمل على تقييم التأثيرات الأوسع.
وتطرق إلى أن الفجوة بين العرض والطلب مستمرة، فيما يتحول المستثمرون من مخاطر أسعار الفائدة ومخاطر التضخم إلى التركيز بشكل أكبر على مخاطر الركود.
وشدد على أن هناك حاجة إلى مزيد من الاستقرار في الأسعار وفروق الأسعار لتحديد الأسعار وتحفيز المعاملات، ولكن الاتجاه إلى معدلات منخفضة يجب أن يكون مفيدا، ناهيك عن احتمالية قيام بعض المستثمرين ببيع أصولهم وقروضهم في النصف الثاني من العام خوفا من الركود المتوقع.
وتطرق إلى الاحتياجات المطلوبة لتعافي قطاع العقارات التجارية، أن يعطي الفيدرالي اشارة إلى أن عمليات رفع الفائدة ستتوقف، واستقرار معدلات القروض، وإعادة الأموال من المصارف إلى الأسواق، والرؤية الواضحة لأثر نظام العمل المختلط على قطاع المكاتب، وانعكاس التمويلات الأساسية على الوضع.
الجلسات النقاشية سلطت الضوء على آثار رفع الفائدة
قال نائب المدير العام لقطاع الاستثمار في شركة ديمة كابيتال وليد محمد إن الحلقة النقاشية الأولى التي عقدت بحضور فريق عالمي استهدفت ربط الأحداث التي شهدها العالم خلال السنوات الأخيرة مع المستجدات الحالية في الأسواق العالمية والمحلية، ومقاربة المعلومات بشأن الأسواق المحلية والعالمية ليستفيد منها المستثمر الكويتي.
وركزت الحلقة النقاشية الأولى على السوق البريطاني- الأوروبي حيث تطرق المتحدثون إلى أهم الجوانب العقارية في تلك الأسواق خاصة في قطاعات المستودعات والشقق السكينة وكيفية تأثير والأوضاع الاقتصادية على هذه القطاعات، ولاسيما في ظل المتصاعد المستمر الأسعار الفائدة وتأثيرها على العقار خاصة أنه دائما يحتاج إلى التمويل من قبل البنوك. ولفت إلى أن المشاركين تحدثوا عن السياسة العالمية فيما يحدث بين أوروبا وبريطانيا وما حدث مؤخرا في أوكرانيا وتأثيراتها على النواحي الاقتصادية لوجستيا ومصرفيا، أو حتى فيما يتعلق بزيادة معادلات التطوير العراقي.
وفي الجلسة النقاشية الثانية تطرق المتحدثون إلى السوق العقاري في الولايات المتحدة الأميركية، إذ تحدثوا عن أسعار الفائدة والقطاع المصرفي واتجاهات الاقتصاد الأميركي بناء على قرارات الاحتياطي الفيدرالي. كما ناقشت الجلسة محور تأثير زيادة الفائدة وانهيار 3 مصارف رئيسية بسبب الفارق في أسعار الفائدة التي تمنحها البنوك، وكون البنوك كانت ممولة لعقارات لديها تدفقات نقدية، وهو ما أثر على البيئة التشغيلية لتلك العقارات.
وأشارت إلى أن ما يحدث حاليا في السوق الأميركي هو محاولة لتقارب لاتفاقية بين البنوك والعقارات نتيجة زيادة معادلات الفائدة التي تستهدف معالجة معادلات التضخم.