قال تقرير صادر عن شركة كامكو إنفست، إن قيمة الصفقات العقارية في دول الخلديج خلال النصف الأول من 2023 وصلت إلى 90.7 مليار دولار، بنمو بلغت نسبته 9.9% على أساس سنوي مقابل 82.5 مليار دولار في النصف الأول من عام 2022، وفقا لتحليلنا للتقديرات الرسمية المتاحة.
واستحوذت الصفقات العقارية في دبي، على 54% من القيمة الإجمالية لصفقات المنطقة ككل، وتمكنت من تعويض التراجع الذي سجله عدد من الأسواق الرئيسية الأخرى مثل السعودية وقطر والكويت، إذ ارتفعت قيمة الصفقات العقارية في دبي بنسبة 57% تقريبا على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2023 وفقا للبيانات الصادرة عن دي إكس بي انتراكت.
وجاء هذا الارتفاع للصفقات العقارية في دبي، بدعم رئيسي من ارتفاع الأسعار وتزايد الطلب على العقارات الفاخرة لكل من فئتي منازل الأسرة الواحدة ومتعددة العائلات، في حين شهد قطاع العقارات ذات الأسعار المعقولة نموا بمعدلات جيدة هو الآخر.
إلا أن عدد الصفقات في دول مجلس التعاون الخليجي تراجع بنسبة 8.4% على أساس سنوي خلال النصف الأول من عام 2023 إلى 286.610 صفقات، على الرغم من القفزة الهائلة التي تخطت أكثر من 42% التي شهدتها الصفقات العقارية في دبي.
وذلك نظرا لأن بعض الأسواق الأخرى مثل السعودية وقطر والكويت شهدت نشاطا أقل مقارنة بالفترة المماثلة في النصف الأول من العام 2022، إلا أن متوسط قيمة الصفقة العقارية الواحدة في دول مجلس التعاون الخليجي ارتفع خلال النصف الأول من عام 2023 بنسبة 20.1% على أساس سنوي، مما يشير إلى تزايد الطلب الاستثماري وقوة الأسعار.
ونرى من وجهة نظرنا أن توافر بعض العوامل مجتمعة مثلما نشهد حاليا من قوة التسعير، وانخفاض عدد الصفقات يؤدي بدوره إلى استمرار حذر المطورين تجاه إضافة إمدادات جديدة للسوق، وبالتالي قد تتسق وتيرة إطلاق المشاريع مع معدلات الطلب التي ستعود إلى مستوياتها الطبيعية في المستقبل.
بالإضافة إلى ذلك، نرى أن نمو الأسعار مؤخرا لفئة الأصول عالية الجودة في معظم القطاعات الفرعية للسوق العقاري الخليجي على مدار 12-18 شهرا الماضية ينتج عنه فرصا أقل يمكن للمستثمرين اقتناصها.
كما نرى أن مطوري القطاع السكني في دبي والرياض ممن يتميزون بالعلامة التجارية المهيمنة في السوق ويتوافر لديهم مزيج جذاب من المنتجات وأنظمة السداد التي تراعي أوضاع السوق، قد يتمكنوا من تحقيق مبيعات جيدة لمحافظهم من العقارات المعدة للبيع في المستقبل.
وعلى صعيد منفصل، من المتوقع أن تظل مبيعات المكاتب في معظم الأسواق الخليجية قوية، وذلك نظرا لأن العرض المتوافر للوحدات الجديدة من المساحات المكتبية من الدرجة الأولى لايزال محدودا. وبالنسبة إلى القطاع التجاري، ستستعيد مراكز التسوق الإقليمية المميزة مكانتها في الأسواق الرئيسية في وقت لاحق من دورة السوق العقاري.
واستمر نمو أسعار العقارات السكنية في الأسواق الرئيسية خلال النصف الأول من عام 2023، وإن كان بوتيرة أبطأ من تلك التي شهدتها في العام 2022، بدعم رئيسي من الطلب الاستثماري وتباطؤ وتيرة استكمال المشاريع المخطط لها.
وفي دبي، ارتفعت الأسعار بنسبة 11.7% على أساس سنوي خلال الربع الثاني من عام 2023، وفقا للبيانات الصادرة عن شركة «فاليو سترات» المتخصصة في الاستشارات العقارية، فيما يعزى بصفة رئيسية إلى ارتفاع الطلب على منازل الأسرة الواحدة والفيلات الفاخرة، في الوقت الذي مازال فيه العرض الإضافي لتلك الفئة من العقارات محدودا.
ونتيجة لذلك، أفادت التقارير بأن أسعار الفيلات الممتازة ارتفعت بنسبة 16% على أساس سنوي، بينما تجاوزت أسعار الفيلات الفاخرة بنهاية الربع الثاني من عام 2023 الأسعار المسجلة منتصف عام 2014 بنسبة 8.8%، وفقا لبيانات شركة فاليو سترات.
وارتفعت الأسعار المسجلة للعقارات قيد الإنشاء بنسبة 7.1% في الربع الثاني من عام 2023 مقارنة بنهاية عام 2022، بعد أن شهدت نموا في الأسعار بنسبة 17% على أساس سنوي في عام 2022.
ويسعى المطورون إلى تحسين المواصفات والاستمرار في تعديل خطط ما بعد إتمام عملية التشييد للعقارات الجديدة سعيا منهم للحفاظ على زخم الأسعار، في حين يمكن للجهات التي توفر قروض الرهن العقاري توفير قروض للمشاريع التي تصل معدلات إنجازها إلى نسبة 50% مقابل نسبة 80% سابقا، الأمر الذي قد يحافظ على انتعاش الطلب على هذه الفئة من العقارات.
وفي أبوظبي لم يشهد نمو أسعار الوحدات السكنية نموا يذكر، إذ ارتفعت الأسعار بنسبة 1% فقط على أساس سنوي بنهاية الربع الأول من عام 2023 وفقا لشركة الاستشارات العقارية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الاستثمار «جيه إل إل»، والتي أشارت إلى تفضيل شاغلي الوحدات السكنية الانتقال إلى المشاريع المقامة حديثا، والتي تقع في الجزر الجديدة نظرا لما توفره من وسائل الراحة الحديثة مقارنة بالمشاريع القديمة في الجزيرة الرئيسية.
وتزايد فجوة العرض والطلب للمستودعات الصناعية وفقا لمستوى الاستدامة، ومراكز التسوق الإقليمية الكبرى تستعيد مكانتها كأحد القطاعات المفضلة بنهاية دورة السوق: استمرت الاتجاهات التي شهدناها في 2022 حتى العام الحالي مع زيادة نمو الطلب على مساحات المستودعات الصناعية عالية الجودة في دول الخليج، في حين ظل المعروض من هذه المساحات قليلا للغاية.
وستظل خطط التحول الصناعي الوطنية أقوى محرك لهذا القطاع في المستقبل، والذي من المقرر أن يستقطب الاستثمارات من القطاع الخاص مثل الشركات الدولية الكبرى في مجال الخدمات اللوجستية والمطورين العقاريين، وذلك في ظل تطلعهم للاستفادة من نمو المراكز الصناعية الرئيسية وتحقيق عوائد جذابة تصل إلى + 8%.
وفي الإمارات، افتتحت ميرسك، الشركة العالمية للخدمات اللوجستية المتكاملة مخزنها الجديد المبرد على مساحة تتجاوز أكثر من 13 ألف متر مربع في مدينة دبي الصناعية. وعلى صعيد منفصل، أعلنت مجموعة سيلفر لاين جيت في الربع الأول من 2023 عن استثمارها 200 مليون درهم إماراتي في بناء منشأة تصنيع ومستودعات ومكاتب شركات جديدة تمتد على مساحة 1.37 مليون قدم مربع في مدينة دبي الصناعية، والمقرر افتتاحها بحلول عام 2025.
أما في السعودية، فإن التوسع الهائل الذي تشهده المملكة في مجال مناطق الإيداع التي تتميز بقربها من الموانئ يزيد من قدرتها على تخليص وتخزين وإعادة تصدير البضائع إلى عدد أكبر من الوجهات، وقد يسهم ذلك في تعزيز مكانة المملكة لتصبح أحد المراكز الرئيسية الكبرى للتخزين وإعادة التوزيع على مستوى المنطقة.
وشهدت مؤشرات الأسهم العقارية في الإمارات والسعودية مكاسب قوية خلال النصف الأول من عام 2023، بينما كانت مؤشرات القطاع العقاري في جميع الأسواق الأخرى إما مستقرة أو متراجعة هامشيا خلال هذه الفترة، إذ ارتفع مؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة ريفينيتيف بنسبة 15%، متفوقا على أداء مؤشر مورجان ستانلي الخليجي (0.3%) في النصف الأول من عام 2023 بدعم من الأداء القوي الذي سجلته مؤشرات القطاع العقاري في كل من السعودية (+32.2%) ودبي (+16.9%) وأبوظبي (+15.9%).
ومن جهة أخرى، كانت قطر (-3.6%) وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة (-2.3%) من أبرز المؤشرات العقارية الخاسرة على المستوى الإقليمي. ويعزى تفوق أداء مؤشرات القطاع العقاري في الإمارات والسعودية إلى النمو القوي للأسعار والذي تمكن مطورو العقارات من تحقيقه في أسواقهم، في الوقت الذي ظل فيه العرض محدودا.
وخلال الفترة المقبلة نتوقع أن يكون الارتفاع محدودا، على أن يميل إلى حد كبير نحو الشركات التي تمتلك ميزانيات أقوى تمكنها من تحقيق معدل عائد أعلى لمشاريعها، والتي تنجح في اقتناص الفرص المميزة المتاحة في مجال الاندماج والاستحواذ. ونرى من وجهة نظرنا أن الرياح المعاكسة مثل ارتفاع أسعار الفائدة وعودة النمو المستقبلي إلى مستوياته الطبيعية قد تواصل التأثير على القطاع العقاري بصفة عامة.