قدم تقرير صادر عن شركة «إنفست جي بي» الذراع الاستثمارية لبنك الخليج، بعنوان «الإسكان الطلابي في الولايات المتحدة: من النمو الدوري إلى النمو المستدام»، نظرة عامة على ديناميكيات القطاع وأهم محركاته والتوقعات المستقبلية له، مشيرا إلى أن القطاع شهد معدلات إشغال قوية، خاصة في العقارات المصممة لهذا الغرض بالقرب من الجامعات الرائدة.
وأشار التقرير إلى أنه على الرغم من أن معدلات التأجير المسبق لعام 2024 كانت أقل من المعدلات الاستثنائية لعامي 2022 و2023، فإنها لاتزال متوافقة مع المتوسطات التاريخية، مما يعكس مستوى من الاستقرار وسط حالة عدم اليقين الاقتصادي، حيث تعتبر الجامعات من الفئة الأولى ذات معدلات طلب ثابتة من الطلاب، وذلك وفقا لبيانات «RealPage».
وشهد قطاع السكن الطلابي معدلات إشغال قوية، خاصة في العقارات المصممة لهذا الغرض بالقرب من الجامعات الرائدة. تشير بيانات RealPage إلى أنه على الرغم من أن معدلات التأجير المسبق لعام 2024 كانت أقل من المعدلات الاستثنائية لعامي 2022 و2023، فإنها لاتزال متوافقة مع المتوسطات التاريخية، مما يعكس مستوى من الاستقرار وسط حالة عدم اليقين الاقتصادي. وتعتبر الجامعات من الفئة الأولى ذات معدلات طلب ثابتة من الطلاب.
وأسهم نقص العرض بشكل كبير في انتعاش سوق السكن الطلابي. تشير تقارير شركة PwC إلى انخفاض بنسبة 35% في توفير مساكن طلابية جديدة في العقد 2020 مقارنة بالعقد 2010. ويعد هذا الانخفاض ملحوظا عند النظر إليه كنسبة مئوية من مستويات المخزون الحالية.
وفي خريف 2024، شكلت الوحدات الجديدة 3% من إجمالي مخزون السكن الطلابي، ما يمثل انخفاضا كبيرا عن نحو 8% من الإضافات السنوية التي شوهدت على مدار العقد الماضي، أدى هذا إلى تقلص العرض.
بالإضافة إلى ذلك، قد يكون تزايد توفر المباني الطلابية التنافسية (أي مباني القطاع الاستثماري التقليدي على بعد 3 أميال من حرم الجامعة) سببا في انخفاض تسليم المساكن الطلابية المصممة لهذا الغرض خارج الحرم الجامعي، وكذلك التراجع الطفيف في الطلب على القطاع.
على جانب الطلب، قد يكون الاتجاه الملاحظ لانخفاض نمو التسجيل قبل عام 2024 قد أثر على ديناميكيات الطلب في سوق سكن الطلاب. قبل عام 2024، شهدت معدلات التسجيل انخفاضا طفيفا، إلا أن هذا العام شهد تحولا.
تشير البيانات الأولية من مركز أبحاث National Student Clearinghouse إلى زيادة بنسبة 3% في التسجيل الجامعي لفصل خريف 2024، مع نمو ملحوظ عبر جميع القطاعات. ومع ذلك، فإن هذه الزيادة تتناقض مع انخفاض بنسبة 5% في التسجيل للطلاب المستجدين مقارنة بالعام الماضي، مما يشير إلى إشارات مختلطة حيث يثير انخفاض التسجيل بين الطلاب المستجدين قلقا بشأن مستويات الطلب على التعليم العالي بين خريجي المدارس الثانوية الحديثة، خاصة على المدى الطويل.
قد يكون هذا الاتجاه متأثرا بعوامل مختلفة، بما في ذلك وجهات النظر المتغيرة حول التعليم الجامعي، والقيود الاقتصادية، أو التحول نحو خيارات تعليمية ومهنية بديلة. يثير هذا المزيج من زيادة إجمالي التسجيل مع انخفاض في عدد الطلاب المستجدين درجة من عدم اليقين حول استدامة النمو في السنوات المقبلة.
ومع ذلك، على مستوى أكثر تفصيلا، تظهر بيانات RealPage الخاصة بـ 175 حرما جامعيا، والتي تمثل جامعات من الفئة الأولى أو ذات مستوى مؤسسي، أن هذه الجامعات حافظت على قاعدة تسجيل أكثر استقرارا مقارنة بأرقام التسجيل العامة في الولايات المتحدة.
يشير ذلك إلى تزايد التباين بين الجامعات، حيث تتأثر الاتجاهات المتباينة في التسجيل على مستوى الحرم الجامعي بالنمو القوي في المؤسسات المعروفة ذات العلامات التجارية القوية.
شهد قطاع السكن الطلابي ارتفاعا ملحوظا في نمو الإيجارات في السنوات الأخيرة، متجاوزا معدلاته التاريخية. وفقا لتحليلات RealPage، فقد تجاوزت التغييرات في الإيجار المطلوب للوحدات السكنية المصممة للطلاب خارج الحرم الجامعي باستمرار المتوسط التاريخي البالغ 2.6% على أساس سنوي منذ خريف 2014.
وقد شهد خريف 2023 نموا استثنائيا في الإيجارات بنسبة 7.8%، وهو أعلى زيادة سنوية مسجلة خلال هذه الفترة. وفقا لتقرير PwC حول الاتجاهات الناشئة في العقارات لعام 2025، فإن نمو الإيجارات في السكن الطلابي تجاوز السكن الاستثماري التقليدي في 34 من أصل 56 شهرا منذ أوائل عام 2020، مما يبرز الأداء القوي لهذا القطاع. استمر هذا الزخم في خريف 2024، حيث وصل نمو الإيجارات إلى 5.0%.
وعلى الرغم من أنه لا يزال أعلى من المتوسط التاريخي طويل الأجل، فإن القطاع يشهد نوعا من الاعتدال في نمو الإيجارات. كما أن تزايد توفر الإسكان الطلابي التنافسي، كما هو مذكور سابقا، يعد عاملا آخر يسهم في اعتدال نمو الإيجارات.
إخلاء المسؤولية
تقدم هذه المحتويات لأغراض معلوماتية عامة ولا تشكل نصيحة مالية أو استثمارية. ينصح بطلب المشورة المهنية قبل اتخاذ أي قرارات استثمارية بناء على المعلومات المقدمة في هذا المقال.
تحديات قطاع السكن الطلابي في 2025
يمثل الارتفاع الأخير في توافر السكن الطلابي التنافسي، إلى جانب انخفاض عدد السكان الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و24 عاما، تحديات للقطاع. وفي المستقبل، يجب أن يكون المستثمرون أكثر انتقائية في استراتيجياتهم. من المتوقع أن تحافظ الأسواق الرئيسية على مستويات إشغال ثابتة وتشهد زيادات تدريجية في الإيجارات، أقرب إلى مستوياتها التاريخية المستدامة. تتوقع Yardi Matrix أن تستقر مستويات الإشغال عند نحو 94-95% في الجامعات الكبرى، مما يعزز من قوة القطاع في الأسواق ذات الطلب المرتفع. تظل التوقعات لسوق رأس المال في السكن الطلابي متفائلة بحذر للأصول عالية الجودة بالقرب من الجامعات الكبرى. ومع ازدياد انتقائية المقرضين، يتوقع أن يتركز التمويل على العقارات التي تتمتع بمعدلات إشغال مستقرة وإيرادات إيجارية قوية، خاصة في الأسواق ذات الطلب العالي من الجامعات من الفئة الأولى.
كان هناك تصحيح في معدلات الرسملة لتعكس ارتفاع أسعار الفائدة، لكننا نتوقع احتمالية تقلصها مع توقعات انخفاض أسعار الفائدة، مما يخلق بيئة أكثر ملاءمة لإعادة التمويل ونشاط المعاملات.
هل القطاع وصل إلى مرحلة النضج؟
وفقا لتقرير PwC، فإن قطاع السكن الطلابي في الولايات المتحدة ينتقل إلى فئة الأصول الناضجة، التي تتسم بمزيد من الاستقرار والقدرة على التنبؤ. يعد الاعتدال في نمو الإيجارات سمة من سمات الأسواق الناضجة، حيث تحل الاستدامة محل التقلبات العالية، ويصبح الأداء مركزا على تحقيق الدخل. يعتبر الانتقال مما تطلق عليه PwC مرحلة التصفية، وهي فترة تتسم بزيادة الاندماجات السوقية مع استقرار الديناميكيات التنافسية، مؤشرا رئيسيا على نضوج القطاع. يظهر هذا في المرحلة الحالية، حيث أصبحت غالبية الأسرة خارج الحرم الجامعي تحت سيطرة أكبر 25-30 مجموعة ملكية. يتماشى هذا المستوى من الاندماج مع ملف سوق ناضج تهيمن عليه شركات كبرى، بينما يقل دور المشغلين الصغار.