- الكتاب يعد دليلاً شاملاً للمبتدئين بالسوق العقاري.. ويهدف إلى توفير أساس راسخ لفهم السوق وتحقيق النجاح فيه
- الإصدار يتناول فهماً شاملاً لأساسيات ومفاهيم السوق.. كأنواع العقارات وأنماط التملك والعوامل المؤثرة في قيمته
أصدر أمين سر اتحاد العقاريين الكويتي الكاتب أحمد عبداللطيف اللهيب، كتابا بعنوان: مقدمة إلى سوق العقارات الكويتي
(المفاهيم ـ المصطلحات ـ القيمة)، والذي جاء في 3 فصول تتحدث بصورة جامعة عن سوق العقارات المحلي، حيث قال إن الهدف من الإصدار هو مساعدة القارئ على فهم السوق بشكل افضل والتعرف على أساسيات التعامل فيه من خلال تقديم معلومات واضحة وشاملة، ليكون نقطة انطلاق ناجحة في رحلة القارئ إلى عالم العقارات.
وأضاف اللهيب، في مقدمة كتابه، أنه تم إعداد هذا الكتاب ليكون دليلا شاملا للمبتدئين في سوق العقارات الكويتي، حيث يهدف إلى توفير أساس راسخ لفهم هذا السوق الديناميكي وتحقيق النجاح فيه، ويقدم الكتاب فهما شاملا للأساسيات والمفاهيم الرئيسية التي يفضل ان يلم بها كل مبتدئ، بما في ذلك انواع العقارات وانماط التملك والعوامل التي تؤثر على قيمتها.
كما يغطي الكتاب الجديد الجوانب الاساسية للتقييم العقاري والوساطة العقارية، بالاضافة إلى تقديم لمحة عن تكاليف البناء والعوائد العقارية والانظمة المتعلقة بالتأجير.. وفيما يلي التفاصيل:
الفصل الأول
يتناول الفصل الأول من الكتاب: الفئات العقارية، انواع التملك العقاري، الصفقات العقارية، مختصر المزاد العقاري، والتقييم، الوساطة العقارية، مختصر عن البناء، والتمويل العقاري، ويتطرق إلى العوامل التي تؤثر على سوق العقار وهي مجموعة من المتغيرات التي تلعب دورا جوهريا في تحديد قيمة العقارات واتجاهات السوق.
وفي هذا الفصل، يفسر الكاتب لماذا تتم بعض الصفقات بأسعار أعلى من قيمتها السوقية لعدة أسباب، حيث لكل صفقة قصتها الخاصة، مرجعا ذلك لعدد من الأسباب، في مقدمتها «التقييم العاطفي»، وذلك عندما يكون الشخص مستعدا لدفع أكثر، لأن الموقع يشكل له جانبا شخصيا أو يعزز من مركزه الاجتماعي، مما يجعله يرغب في امتلاك العقار بأي ثمن.
بينما حدد الكاتب السبب الثاني بالاعتبارات الخاصة، وذلك عندما تكون القسيمة بجوار أقارب أو أصدقاء، مما يجعل الشخص على استعداد لدفع مبلغ إضافي ليكون قريبا منهم، فيما يتمثل السبب الثالث في عدم معرفة المشتري بالأسعار السوقية الحقيقية، حيث يفتقر بعض المشترين إلى المعرفة الدقيقة بالقيمة السوقية للعقارات، مما يؤدي إلى دفع مبالغ أعلى.
وأرجع الكاتب السبب الرابع، إلى الاعتقاد بندرة القسيمة، فقد يعتقد المشتري أن هذه القسيمة فرصة نادرة ولن تتكرر، مما يدفعه لدفع مبلغ اكبر لضمان الحصول عليها قبل أن يفقد الفرصة.
وتطرق اللهيب إلى أن هناك عدة أسباب تجعل من بعض الصفقات العقارية تتم بأسعار اقل من القيمة السوقية، ومن أبرزها: الضغط المالي على البائع، حيث يكون البائع مضطرا لبيع العقار بسرعة بسبب مشاكل مالية أو التزامات ديون، مما يجعله يقبل عرضا اقل لتأمين السيولة بشكل سريع.
بالإضافة إلى الحاجة الملحة للبيع، وذلك عندما يواجه البائع ظروفا تستدعي البيع العاجل مثل الانتقال إلى منطقة اخرى بسبب العمل او تغيرات عائلية مما يدفعه لقبول سعر أقل لضمان سرعة إتمام الصفقة، كما أشار إلى حالة العقار، وذلك إذا كان العقار يحتاج إلى ترميمات او إصلاحات كبيرة، فقد يقبل البائع بسعر أقل ليعوض المشتري عن تكاليف الإصلاح، الجهد والوقت.
وتضمنت الأسباب العلاقات الشخصية، فربما تتم الصفقات بأسعار اقل إذا كانت بين افراد العائلة او الاصدقاء، حيث يكون البائع مستعدا لتقديم سعر اقل كنوع من التسهيل او الدعم، وهناك المشاكل القانونية او النزاعات، وذلك عندما يكون العقار محاطا بمشاكل قانونية او نزاعات، مما يقلل من قيمته السوقية ويدفع البائع لقبول سعر أقل لتجاوز المشاكل.
ومن بين الأسباب التي أوردها الكاتب، التوقيت السيئ للبيع، ففي بعض الأحيان يكون التوقيت غير مناسب للبيع مثل البيع في مواسم يقل فيها الطلب على العقارات، مما يدفع البائعين لتخفيض الأسعار لجذب المشترين، وبالاضافة إلى ذلك هناك سبب آخر يتعلق بعدم معرفة البائع بالأسعار السوقية الحقيقية، حيث يفتقر بعض الملاك إلى المعرفة الدقيقة بالقيمة السوقية لعقاراتهم، مما يؤدي إلى بيع العقار بأقل من قيمته السوقية.
وتناول الكتاب كيف يمكن للشخص حماية نفسه من بيع عقار بأقل من قيمته السوقية بكثير او شراء عقار بأعلى من قيمته السوقية بكثير، من خلال تقييم العقار بشكل رسمي من قبل جهات معتمدة، ويمكن ايضا الحصول على تقييمات من اكثر من مقيم لضمان دقة القيمة.
الفصل الثاني
وفي الفصل الثاني من الكتاب، يتناول الكاتب أحمد اللهيب مبادئ الاستثمار في العقار عبر التحدث من خلال 6 محاور تتعلق بالعقارات الاستثمارية ومصاريف العقار الثابتة والمتغيرة وإجمالي الدخل، ونسبة العائد، وعقود الإيجار، والمخالفات العقارية.
وذكر الكتاب ان الهدف من شراء عقار للاستثمار هو تحقيق عائد مالي من خلال الإيجارات وزيادة قيمة العقار بمرور الوقت، مع مراعاة المخاطر المحيطة بالعقار لضمان تحقيق العوائد المطلوبة مقارنة بالمخاطر.
وحدد الكاتب أبرز الفوائد لشراء عقار للاستثمار، وهي: تدفق نقدي ثابت من الإيجارات، وزيادة قيمة العقار مع مرور الوقت، والحماية من التضخم حيث ترتفع قيمة العقار مع التضخم.
وقال اللهيب ان ابرز العيوب لشراء عقار هي: التكاليف العالية، حيث ان قيمة العقارات عادة مرتفعة، وبطء التسييل وصعوبة تحويل العقار إلى نقد بسرعة مقارنة بالأسهم والسندات، والحاجة إلى إدارة فعالة ومستمرة للعقار بما في ذلك الصيانة، التعامل مع المستأجرين، وإدارة الشؤون المالية.
وقال الكاتب في هذا الفصل انه عند شراء قطعة ارض بغرض بناء بناية مقسمة إلى شقق سكنية او شراء عقار مدر للدخل، هناك عناصر رئيسية يجب اخذها بعين الاعتبار قبل التطوير أو الشراء، وهي كالتالي:
الاحتمال الأول: شراء أرض فضاء لتطويرها: ففي حال شراء أرض فضاء لبناء عقار مدر للدخل بغرض الاستثمار طويل المدى، إليك أهم النقاط التي يجب أخذها بعين الاعتبار:
1 - دراسة جدوى:
٭ دراسة احتياجات المنطقة او الشارع وما المطلوب من قبل البناء من الجوانب التالية:
- المستأجرون المستهدفون.
- مكونات وحجم الشقة (عدد الغرف).
- جودة التشطيب.
- مدى الحاجة إلى وجود محل تجاري وأدوار تجارية.
2 - مكتب هندسي:
٭ اختيار المكتب الهندسي الجيد.
٭ رسم مخططات اولية بناء على دراسة الجدوى وطلب المالك.
مراجعة المخططات مع الشركات المتخصصة وشركات إدارة العقارات والمرافق لإبداء الرأي والملاحظات.
الفصل الثالث
وتناول الفصل الثالث من الكتاب مجموعة من المصطلحات والمفاهيم، وتطرق إلى موقع القسيمة، والشوارع المحاذية، ومواصفات الموقع، ومقابل القسيمة وموافقاتها واتجاه الواجهة ومصطلحات وتصنيفات حالة البناء.
وتحدث الكتاب عن العوامل التي تؤثر سلبا وايجابا على قيمة القسيمة، مبينا ان ما يؤثر سلبا أن تكون مقابل القسيمة بوابة مدرسة، وجسرا، ومركزا حكوميا، ومبنى حاجب للرؤية، وخدمات «فرع الجمعية».
أما ما يؤثر إيجابا فيكون مقابل القسيمة، ساحة، وشارعا مفتوحا «رؤية مفتوحة»، وحديقة، ومواقف مدرسة، ومواقف سيارات، ومواقف مسجد، ومركز الضاحية «الجمعية»، وسور مدرسة.