العقار الكويتي في 2022 «السكني» لمواصلة مكاسبه.. و«الاستثماري» لاستعادة معدلات الإشغال

طارق عرابي

يراهن عدد من خبراء العقار على ان المشهد العقاري في 2022 لن يختلف كثيرا عنه في 2021، حيث يتوقعوا ان يواصل القطاع السكني مكاسبه ومساره التصاعدي الذي بدأه خلال العام الحالي في ظل تحسن الأوضاع الاقتصادية وعودة الحياة لطبيعتها خلال العام الحالي، وهو ما دعم العقار السكني لتحقيق قفزات وتداولات تتجاوز مستويات ما قبل الجائحة.

وفي تصريحات متفرقة لـ «الأنباء» قال الخبراء إنه من المتوقع أن يحافظ العقار الكويتي على استقراره وتحسن أوضاعه خلال العام الجديد، في ظل استمرار القرارات الحكومية الإيجابية باستمرار فتح المطار وعدم تطبيق الحظر من جديد، وهو ما قد ينعكس على القطاع الاستثماري، وبالتالي عودة المستثمرين إلى هذا القطاع في 2022، في ظل عدم وجود فرص استثمارية مناسبة بالسوق حاليا، فضلا عن خروج عدد من أصحاب رؤوس الاموال من القطاعات الحرفية والصناعية بعد الحديث عن فرض رسوم عليها.

أما على صعيد العقار التجاري، فقد أكد الخبراء على أن هذا القطاع قد استعاد جزءا كبيرا من عافيته خلال 2021، خاصة بالنسبة للعقارات النموذجية التي لم تتأثر كثيرا اثناء وبعد الجائحة، في الوقت الذي تفتقد فيه الكويت الوحدات السكنية والتجارية الفاخرة التي تطرح في السوق بعروض محدودة رغم الطلب الكبير عليها.

وفي سياق متصل، توقع الخبراء أن يؤثر تفعيل قرار تطبيق القيمة المضافة في حال إقرارها بنهاية عام 2022 على جميع قطاعات العقار في السوق المحلي، حيث من المتوقع ان تؤثر القيمة المضافة على حركة البيع والشراء والتأجير، ما ستكون له انعكاسات سلبية على الاسعار والتداولات بشكل عام، وأشاروا إلى ان الاسعار ستنخفض بنسبة تصل إلى 15% مع نهاية 2022 وبداية 2023.. وفيما يلي التفاصيل:

وليد الشريعان: متفائلون بـ «مستقبل زاهر»

وليد الشريعان

قال الرئيس التنفيذي لشركة المباني وليد الشريعان، أن القطاع العقاري يرتبط ارتباطا وثيقا بالقرارات الحكومية المختلفة التي من بينها، قرار إغلاق المطار، حظر السفر، إغلاق خطوط الشحن والنقل، تراجع اسعار النفط، فكلها قرارات مؤثرة على الأوضاع الاقتصادية في دول العالم كافة.

وأضاف أنه على سبيل المثال، فإن قطاع العقار الاستثماري يرتبط ارتباطا وثيقا بموضوع تعديل التركيبة السكانية، حيث رأينا كيف أثر تراجع أعداد المقيمين على ارتفاع شواغر الشقق الاستثمارية، ومن ثم تراجع نسبة الاشغال في هذا القطاع إلى نحو 85% (بحسب الاحصاءات الصادرة في هذا الخصوص).

ولفت إلى أن شريحة لا بأس بها من التجار سواء داخل أو خارج الكويت، تنبهوا لهذا الامر، فبدأوا بتحويل استثماراتهم من العقار الاستثماري نحو المشاريع التجارية الاخرى كالاستثمار في الاراضي أو الدخول ضمن المشاريع الضخمة التي تطرحها الحكومة، خاصة أن عوائد العقار الاستثماري والتي تصل إلى 6% لم تعد مجدية في ظل الكم الكبير من التحديات والمخاطر التي يواجهها العقار الاستثماري.

وتابع الشريعان ان الشقق الاستثمارية (العادية) كانت هي المتأثر الأكبر من تراجع الاوضاع الاقتصادية، خاصة أنها تحظى بطلب شريحة كبيرة من المقيمين من الطبقة العاملة التي انخفضت أعدادها بشكل ملحوظ خلال السنتين الأخيرتين، أما الشقق الاستثمارية الفاخرة فلم تتأثر بالأوضاع الاقتصادية، خاصة أن عددها محدود، والإقبال عليها يفوق المعروض منها.

أما بالنسبة للعقار التجاري، فقد أكد الشريعان أنه مازال يحظى بطلب ملحوظ، خاصة على صعيد قطاع المكاتب الفاخرة التي من بينها (برج الشايع-برج الحمراء-برج العاصمة)، حيث وفرت هذه المشاريع مكاتب تجارية ذكية تخدم الشركات العالمية، علما بأن هذا النوع من المكاتب محدود جدا في الكويت، وذلك على الرغم من الطلب المرتفع عليها من قبل الشركات المحلية والعالمية على حد سواء.

واختتم الشريعان بالقول انه إذا ما لم تتغير الظروف خلال العام الجديد، وما لم تقع أي مفاجآت جديدة، فنحن متفائلون بمستقبل زاهر للقطاع العقاري في الكويت، خاصة أنه بات من المؤكد أنه لم يعد أحد قادرا على ان يتحمل أي مفاجآت أو إغلاقات جديدة بسبب جائحة كورونا التي علمت العالم درسا لن ينساه.

طارق العتيقي: استمرار ارتفاع الأسعار بين 5% و10%

طارق العتيقي

توقع الخبير العقاري طارق العتيقي أن يواصل القطاع العقاري الكويتي ارتفاعه خلال النصف الاول من 2022 بنسب متفاوتة لكل قطاع تتراوح بين 5 و10%، على أن تستقر خلال النصف الثاني من العام قبل أن تبدأ بالانخفاض بنسب تصل إلى 15%.

ولفت إلى أن التغييرات المتوقعة ستختلف من قطاع لآخر، بمعنى أن قطاع العقار السكني الذي شهد خلال السنتين الاخيرتين تضخما كبيرا في أسعاره قد يواصل الصعود بداية العام القادم بنسبة ارتفاع تصل إلى 10%، الأمر الذي سيؤدي إلى إحجام المواطنين عن التعامل مع هذا القطاع، ما يؤسس لحالة من ثبات الاسعار ومن تراجعها وانخفاضها مع نهاية العام.

ويرى العتيقي أن القطاع العقاري لن يشهد تغييرا ملحوظا خلال العام 2022، لسبب رئيسي يتعلق بتوجه الوافدين نحو التأجير في المناطق السكنية، ما يتوقع معه ان يشهد القطاع الاستثماري ثباتا في اسعاره وفي إيجاراته على حد سواء، باستثناء بعض المباني الاستثمارية النظيفة والجديدة التي قد تشهد ارتفاعا بسيطا بسبب استمرار الطلب عليها.

أما فيما يتعلق بالعقار التجاري، فقد أوضح العتيقي أن سعر المتر التأجيري في قطاع المكاتب الادارية في المباني التجارية يتراوح حاليا بين 10 و11 دينارا للمتر، وان هذه الاسعار ستظل ثابتة على المدى المنظور، خاصة في ظل تأثر بعض الشركات والانشطة التجارية بسبب جائحة كورونا، لأن المالك لن يكون قادرا على رفع سعر المتر حتى لا يفقد المؤجر في ظل الظروف الاقتصادية والصحية الحالية.

سليمان الدليجان: «السكني» لن يرتفع أكثر من ذلك

سليمان الدليجان

استبعد الخبير العقاري سليمان الدليجان أن ترتفع أسعار العقار السكني خلال العام 2022 بنفس الارتفاع الذي شهده عامي 2020 و2021، وهي الاعوام التي شهدت ارتفاعات زادت على 50% في بعض المناطق، خاصة في ظل انحسار الطلب على بعض المناطق التي وصلت عقاراتها إلى أسعار خيالية، مؤكدا في الوقت ذاته أن الاسعار الحالية وصلت أعلى من تلك التي سجلتها منذ العام 2014 الذي كان عاما قياسيا للتداولات العقارية سجلت خلاله التداولات قيمة بلغت 4.8 مليارات دينار.

وقال إن ذلك لا يعني انتهاء المضاربة على العقار السكني، وذلك على الرغم من أن متوسط سعر البيت السكني اليوم هو 450 ألف دينار، إذ سيبقى المضارب يبحث عن الفرصة المناسبة، ناهيك عن أن العقار السكني سيظل مطلبا مهما لمن هو بحاجة فعلية للسكن ولمن لديه القدرة على الشراء والتملك.

أما فيما يتعلق بالعقار الاستثماري، فقد توقع الدليجان عودة المستثمرين إلى هذا القطاع في 2022، لسبب رئيسي، الا وهو عدم وجود فرص استثمارية مناسبة بالسوق، فضلا عن خروج عدد من أصحاب رؤوس الاموال من القطاعات الحرفية والصناعية بعد الحديث عن فرض رسوم عليها.

واضاف أن العقار الاستثماري شهد تراجعا في الاسعار والايجارات خلال العامين الماضيين لظروف السوق التي من بينها تسريح العمالة وخطوات تعديل التركيبة السكنية وإغلاق الأعمال، ما أدى إلى انخفاض التداول في هذا القطاع بنسبة 15%، مبينا أن نسبة التأجير في هذا القطاع كانت بحدود 95% قبل جائحة كورونا لكنها انخفضت إلى 85% بعد الجائحة، لكن يتوقع لها أن تعاود الارتفاع بعد أجواء الانفتاح الأخيرة، والحديث عن طرح المشاريع الحكومية المحلية التي ستعطي دفعة قوية للسوق العقاري المحلي من جديد.

اما بالنسبة للعقار التجاري فقد أكد الدليجان على تماسك هذا القطاع الذي كان سعر المتر فيه يصل إلى 8000 دينار سابقا في شارع أحمد الجابر، بينما أصبح اليوم يتراوح بين 12 و13 ألف دينار.

أحمد الدويهيس: عودة الطلب على «التجاري»

أحمد الدويهيس

أكد الخبير العقاري أحمد الدويهيس أن التذبذب الملحوظ في أعداد الاصابات بفيروس كورونا ومتحوراته ستكون له آثار على القطاعات العقارية المختلفة، خاصة ان القطاع العقاري وكما رأينا خلال الجائحة يرتبط ارتباطا وثيقا بالوضع الصحي، حيث رأينا كيف أثرت الاغلاقات الطويلة على القطاع التجاري والاستثماري وعلى شريحة كبيرة من الشركات الكبيرة والمتوسطة والصغيرة.

وقال إنه ما لم يتم تحييد المخاوف المتعلقة بفيروس كورونا والمتحورات الجديدة لهذا الوباء، فإن الاوضاع الاقتصادية ستظل تتذبذب بين الاستقرار تارة والتراجع تارة أخرى، خاصة أن رأس المال «جبان» ويبحث دائما عن البيئة الاقتصادية الآمنة والمستقرة لينمو فيها ويترعرع.

وتوقع الدويهيس أن تحافظ أسعار العقارات السكنية على مكاسبها خلال العام 2022، بل وان تواصل ارتفاعها التدريجي خلال نفس العام، خاصة في ظل الطلب المرتفع وندرة المعروض من جهة، وتأخر تنفيذ المدن الاسكانية الجديدة من الجهة الأخرى.

وتابع يقول إن العقار التجاري بدأ يشهد عودة للطلب مع السيطرة على وباء كورونا والانخفاض الملحوظ في الاصابات اليومية، فيما ما زالت نسب الاشغال في العقار الاستثماري غير واضحة، إذ مازالت نسب الإشغال في هذا القطاع عند مستوى 85% دون أي تغيير يذكر، خاصة في ظل عدم تغير القوانين أو الانظمة المتعلقة بالتركيبة السكانية التي باتت تؤرق هاجس شريحة كبيرة من الوافدين الذين يشغلون هذه العقارات بنسبة كبيرة.

أبرز محطات العقار في 2021

تجاوزت قيمة التداولات العقارية مليار دينار بالنصف الأول.. متخطية ما قبل «كورونا».

تداولات عام 2021 تعد سادس أعلى قيمة خلال 12 عاما مضت.

2021 شهد تداولات استثنائية لعقارات السكن الخاص.. بوصول حجم الطلب لمستوى غير مسبوق.

انخفضت أسعار العقار الاستثماري مع بداية العام ثم عاودت الاستقرار قبل نهايته.

مع نهاية الربع الثاني بدأت أسعار العقار التجاري بالاستقرار مع عودة الحياة الطبيعية.