- عدم استغلال البراويز أو ضمها للوحدة السكنية وتعد عناصر إضافية مفصولة عن المبنى وتستخدم لأغراض تجميلية
- الحد الأقصى لارتفاع البناء 18م وثلاثة أمتار ارتفاع الطابق الواحدالسماح لمالك القسيمة بحرية تصميم المبنى شريطة ألا يتجاوز 3 طوابق بما في ذلك الأرضي
بداح العنزي
يبحث المجلس البلدي في جلسته العادية الاثنين المقبل برئاسة عبدالله المحري التعديلات على لائحة البناء في السكن الخاص والنموذجي والتي أعدتها اللجنة المشتركة بين أعضاء الفنية والقانونية والمالية.
وتضمنت التعديلات السماح بإقامة سرداب واحد فقط، كما حددت اللائحة نسبة البناء للقسائم أكثر من 400م2 لا تزيد على 210% أو 960م2 أيهما أقرب.
وفيما يلي التعديلات:
1 - أبنية السكن النموذجي:
هي المباني المقامة من قبل الدولة ضمن برامج الرعاية السكنية سواء باستخدام تصاميم معمارية وفق نموذج موحد أو نماذج مختلفة او وزعت أراضيها لإقامة البناء السكني عليها والمخصصة لسكن العائلة الواحدة الممتدة ولا يسمح باستعمال تلك الأبنية بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص.
2 - أبنية السكن الخاص:
هي المباني المقامة من قبل الأفراد او القطاع الخاص باستخدام تصاميم معمارية مختلفة المخصصة لسكن عائلة واحدة ولا يسمح باستعمال تلك الأبنية بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص.
3 - الشوارع:
أ - الشارع الرئيسي: هو الشارع الذي يفصل بين المناطق.
ب - الشارع الرئيسي التخديمي: هو الشارع الذي يفصل بين القطع التنظيمية داخل المنطقة الواحدة وتقع ضمنه جميع الخدمات (تمديدات صحية ومياه وكهرباء وهاتف وخدمات البنية التحتية وغيرها من الخدمات الأخرى الخاصة بالقسيمة).
ج - الشارع الفرعي التخديمي: هو الشارع القائم ضمن القطعة التنظيمية وتقع ضمنه جميع الخدمات (تمديدات صحية ومياه وكهرباء وهاتف وخدمات البنية التحتية وغيرها من الخدمات الأخرى الخاصة بالقسيمة).
د - شارع الخدمة: هو الشارع الذي تقع ضمنه جميع الخدمات (تمديدات صحية ومياه وكهرباء وهاتف وخدمات البنية التحتية وغيرها من الخدمات الأخرى الخاصة بالقسيمة) سواء كان شارعا رئيسيا تخديميا او شارعا فرعيا تخديميا او شارعا داخليا.
هـ - الشارع الداخلي: هو الشارع المجاور والملاصق للقسيمة سواء كان شارعا تخديميا فرعيا أو الشوارع الأخرى في ما عدا الشوارع الرئيسية او الشوارع الرئيسية التخديمية.
4 - زاوية الرؤية:
هي الجزء المشطوف من القسيمة التنظيمية الواقعة على تقاطع شارعين بهدف تحسين رؤية المنطقة المطل عليها هذا الجزء تحقيقا للسلامة المرورية.
5 - الارتفاعات:
أ - ارتفاع المبنى: هو المسافة من منسوب حجر الرصيف لأكثر الشوارع (المحيطة بالقسيمة) ارتفاعا الى منسوب سطح الطابق الأخير (بيت الدرج)، لا تحسب من ضمنها تصوينة السطح.
ب - ارتفاع الطابق الواحد: هو أدنى منسوب في مستوى الطابق الى أعلى منسوب في مستوى الطابق الذي يليه.
6 - تصوينة السطح:
سور يحيط بالأسطح.
7 - خدمات المبنى:
تشمل المصاعد/ غرفة المكائن.
8 - البروزات:
عناصر إضافية مفصولة إنشائيا عن المبنى تبرز عن واجهات المبنى وتستخدم لأغراض تجميلية على الواجهات او السطح ولا يمكن استغلالها او ضمها للوحدة السكنية ويمكن ان تخرج بأبعادها عن الحد المسموح به في الارتداد او الارتفاع.
البند الثالث: ارتفاعات الأبنية:
1 - الحد الأقصى لارتفاع البناء (18م).
2 - الحد الأدنى لصافي ارتفاع الطابق الواحد ثلاثة أمتار.
2 - الحد الأدنى لصافي ارتفاع الطابق الواحد ثلاثة أمتار.
3 - الحد الأقصى لارتفاع السرداب فوق مستوى متوسط منسوب حجر الرصيف للقسيمة (1.80م) من جهة الشوارع الداخلية (المحيطة بالقسيمة) الأكثر ارتفاعا.
4 - الحد الأدنى لصافي ارتفاع السرداب (2.75م) على أن لا يتجاوز صافي ارتفاع السرداب (5م).
5 - تكون ارتفاعات مباني سطح الدور الثاني (الدرج والمصعد والمباني الملحقة المسموحة) بما لا يتجاوز الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء على ألا يزيد ارتفاع المباني بالسطح عن (4م).
6 - الحد الأقصى لارتفاع تصوينة سطح المبنى الرئيسي لا يتجاوز (2م)، والحد الأقصى لارتفاع تصوينة سطح المباني المسموح بإقامتها في سطح الدور الثاني لا يجاوز (1م)، والحد الاقصى لارتفاع تصوينة الاجزاء الملتصقة بحدود القسيمة بالدور الارضي (نصف متر).
7 - يجوز عمل سور خارجي للارض المقام عليها المبنى بشرط ألا يتجاوز ارتفاعه (3م) ولا يجوز فتح أبواب جهة التقاء اضلع القسائم بزاوية (90 درجة) - بحيث تشكل زاوية مشتركة بين القسيمتين - إلا بعد الابتعاد عن ضلع القسيمة المجاورة بمسافة لا تقل عن (5م) وذلك للقسائم التي لها اكثر من واجهة.
8 - تحتسب ارتفاعات المباني والطوابق وفقا للأسس التالية:
يسمح بعمل الارتفاعات الداخلية لكل من طوابق السرداب والارضي والاول والثاني حسب متطلبات كل تصميم شريطة الالتزام بالحد الاقصى لارتفاع البناء (18م)، وفي حالة التصاق البناء الرئيسي او جزء منه بحدود العقار في الدور الارضي يجب الا يزيد ارتفاع الاجزاء الملتصقة عن (6م) لجهة الشوارع الداخلية المحيطة بالقسيمة الاكثر ارتفاعا ويجوز اقامة تصوينة لسطح المبنى بالاجزاء الملتصقة بالدور الارضي بما لا يتجاوز (50 سم).
البند الرابع: توزيع المساحات:
يسمح بحرية توزيع مساحات مكونات القسيمة من الغرف والصالات والخدمات الملحقة بذلك حسب احتياج التصميم شريطة الا يتم تقسيم الطابق الواحد الى أكثر من وحدة واحدة ما عدا الطابق الثاني، على أن يراعى التالي:
1 - الحد الأدنى لمساحة الحجرة (10م2) على أن لا يقل عرضها عن (3م).
2 - الحد الأدنى لمساحة المطبخ (7.50م2) على أن لا يقل عرضه عن (2م).
3 - الحد الأدنى لمساحة الحمام (4م2) على أن لا يقل عرضه عن (1.75م).
4 - الحد الأدنى لمساحة المرحاض (1.50م2) على أن لا يقل عرضه عن (1.20م).
5 - الحد الأدنى لصافي عرض الممرات داخل الوحدة السكنية الواحدة (1.20م).
أولا: أبنية السكن الخاص والنموذجي:
يسمح لمالك/ ملاك القسيمة حرية تصميم المبنى بإحدى الطرق التالية شريطة ألا يتجاوز ثلاثة طوابق بما في ذلك الطابق الأرضي:
أ - تصميمه كوحدة واحدة.
ب - عمل شقتين في الدور الثاني فقط، على أن يتم تصميم الأدوار الأخرى (الأرضى والأول) كوحدة واحدة.
ج - عمل الدور الثاني فقط كوحدة واحدة منفصلة على أن يتم تصميم الأدوار الأخري (الأرضي والأول) كوحدة واحدة.
د - عمل كل دور بكامله كوحدة واحدة منفصلة (الأرضي، الاول، الثاني).
وفي جميع الأحوال في حالة وجود سرداب يجب أن يشكل الدور الارضي مع السرداب وحدة واحدة.
البند الأول: نسب البناء
تكون نسب البناء موزعة على ثلاثة طوابق مضاف اليها بناء ملاحق السطح وفقا للتالي:
1 - لقسائم التي مساحتها 250م2 ولا تتجاوز 350م2 يكون سطح البناء المقام على القسيمة لا يزيد على 800م2 على أن يتم الالتزام بنظام البناء من حيث الأدوار والارتدادات.
2 - القسائم التي مساحتها أكبر من 350م2 ولا تجاوز 400م2 تكون نسبة البناء فيها لا تزيد على 210% من مساحة القسيمة مضاف اليها 120م2.
3 - القسائم التي مساحتها أكبر من 400م2 لا تزيد نسبة البناء فيها على 210% أو 960م2 أيهما أكبر.
4 - لا تحسب ضم نسبة البناء المقررة التالي:
أ - مساحة السرداب.
ب - المصاعد بالأدوار، وموزعات (الادراج والمصاعد) بالأدوار شريطة أن تكون الموزعات محددة ولا تزيد مساحتها على 7م2 بالدور الواحد، وما يزيد على ذلك يحسب ضمن النسبة.
ج - الممرات المغطاة مفتوحة أحد الجوانب والمعلقات المفتوحة والمسقوفة غير المستغلة من المبنى الرئيسي بالدور الأرضي، شريطة ألا تزيد مساحتها على 5% من مساحة القسيمة، ومظلات المداخل المفتوحة الجوانب من المبنى الرئيسي الى حد باب السور بحيث لا يزيد عرضها على 3م.
د - بيت الدرج في سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد على 25م2.
هـ - غرفة المكائن في سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد على 25م2 من ضمن الـ 100م2.
5 - يسمح ببناء سرداب واحد فقط على كامل مساحة القسيمة.
6 - يجوز بناء الطابق الأرضي والأول والثاني بنسب مختلفة ومتفاوتة تخضع لطبيعة ومتطلبات التصميم المعماري، شريطة الالتزام بالارتدادات حسب المبين بالبند الثاني (ارتدادات الأبنية والتصاقها) من هذا الجدول والتقيد بالمساحات الكلية لجميع الطوابق حسب النسبة الإجمالية المسموح بها.
7 - يسمح بالبناء على سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد على 100م2 تحسب من ضمن النسبة الاجمالية للبناء، ويكون للمالك حرية تصميمها وتوزيعها شريطة الارتداد (4م) عن تصوينة السطح في حالة إقامتها على الجهة المطلة على الشارع الرئيسي أو شارع الخدمة.
البند الثاني: ارتداد الأبنية والتصاقها
أولا: تطبق الارتدادات على جميع القسائم وفق ما يلي:
1 - جميع فئات القسائم التي تقل مساحتها عن 750م2.
أ - ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي المكون من أرضي وطوابق عليا عن الحد المطل جهة شارع الخدمة عن 2م.
ب - ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي بدءا من الطابق الاول عن الحد المطل على الجهات الأخرى المتبقية عن 1.5م.
ج - ألا يقل ارتداد زاوية الرؤية على 1.5م.
2 - جميع فئات القسائم التي تكون مساحتها 750م2 وأكبر من ذلك:
أ - ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي المكون من أرضي وطوابق عليا عن الحد المطل جهة شارع الخدمة عن 3م.
ب - ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي بدءا من الطابق الأول عن الحد المطل على الجهات الاخرى المتبقية عن 2م.
ج - ألا يقل ارتداد زاوية الرؤية عن 2م.
د - يسمح للقسائم التي لا تزيد طول الواجهة المطلة على شارع الخدمة عن 20م بالارتداد 1.5م جهة الجيران والساحات والشوارع الأخرى ما عدا شارع الخدمة.
ثانيا: يجوز البناء على حدود القسيمة في حالة تحقق الشروط الآتية:
1 - يجوز إقامة المباني في الطابق الأرضي فقط على حدود العقار بجميع الجهات فيما عدا الجهة المطلة على شارع الخدمة، حيث يسمح بالبناء على حد العقار بما لا يتجاوز طول 70% من طول الواجهة، وفي حالة وجود زاوية رؤية في القسيمة يحسب الالتصاق بشارع الخدمة متضمنا طول زاوية الرؤية.